Thị trường Bất động sản và the Dark Side

Thị trường Bất động sản và the Dark Side

 Tiếp tục xu hướng giảm giá chung của quý trước, thị trường bất động sản đã kết thúc quý III với những mảng tối, đặc biệt là phân khúc nhà ở và căn hộ. Việc cung cấp thị trường tiếp tục tăng mạnh mẽ trong khi nhu cầu thị trường tiếp tục bị tắc nghẽn, lái xe nhiều nhà đầu tư vào bế tắc và mất phương hướng. Tuy nhiên, gần xa, thị trường vẫn còn nhìn thấy sự nổi bật khi phân khúc văn phòng cho thuê là khá tự tin với kế hoạch của mình. Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam có một bản tóm tắt về sự phát triển của hai phân khúc này trong quý thứ ba.

Nhà ở-Cung cấp các thị trường vẫn còn cao hơn so với nhu cầu

Căn hộ phân khúc chưa nhận thấy bất kỳ dấu hiệu tích cực như nguồn cung tiếp tục tăng lên đáng kể trong khi nhu cầu của thị trường đã không được cải thiện, lái xe nhiều dự án giảm giá để tạo ra tính thanh khoản. Theo xu hướng của quý trước, trong quý này đã chứng kiến ​​nhiều dự án cung cấp giao hàng gói nguyên để giảm giá chào bán. Kết quả là, lên đến 75% nguồn cung trong quý đầu tiên được cung cấp tại ít hơn US $ 21 triệu / m², giá cả phải chăng nhất kể từ năm 2008.

Nhu cầu về nhà ở còn hạn chế. Do mối quan tâm ngày càng tăng về nền kinh tế, người tiêu dùng có xu hướng tích lũy chứ không phải là đầu tư. Theo một cuộc khảo sát gần đây của Nielsen, những lo ngại về nền kinh tế đã vượt quá sự sợ hãi thất nghiệp đã trở thành mối quan tâm lớn nhất của người tiêu dùng Việt Nam trong quý II, 2012.

Theo thống kê của Công ty quản lý bất động sản và tư vấn CBRE Việt Nam, người tiêu dùng đang tiết kiệm khoảng 15% thu nhập của họ, trong khi chỉ có một phần trăm được dành cho đầu tư, trong đó phần lớn đã làm giảm dòng tiền vào bất động sản.

Giá chào bán thứ cấp tiếp tục giảm 5% so với quý trước, kéo dài xu hướng giảm bắt đầu từ quý IV, 2011. Rằng thị trường hiện nay thuộc về người mua, thị trường hồi phục là rất nhiều phụ thuộc vào sức mua và tâm lý của khách hàng.

 Đưa ra đánh giá về triển vọng thị trường, Richard Leech, Giám đốc điều hành của CBRE nói rằng nền kinh tế sẽ không thấy bất kỳ dấu hiệu tốt cho đến năm 2013. Nó sẽ tiếp tục làm suy yếu niềm tin của người tiêu dùng, khiến họ tìm nơi trú ẩn an toàn của họ bằng cách tăng tiết kiệm / tích lũy thay vì đầu tư. Mọi người có tiền nhưng không được tiêm đầu tư vào cho thuê chung cư Văn Khê bất động sản. Thay đổi này dự kiến ​​sẽ chỉ khi nền kinh tế có tiến triển tốt, qua đó giúp thị trường đảo ngược chính nó.

Đối với đất phân khúc đất ở khu vực thành thị, nó rất có thể là một mức giá cơ sở mới đã được thiết lập. Thị trường đang định giá các dự án với tỷ lệ khoảng 18% thấp hơn so với cùng kỳ năm 2011. Giá hoàn thành và sẽ được hoàn thành dự án có giảm thấp nhất. Trong khi đó, gần như không có giao dịch với các dự án bị trì hoãn.

Về nhu cầu, theo một cuộc khảo sát mới đây của CBRE, 86% người tiêu dùng quan tâm đến việc sở hữu một căn nhà với giá trị bằng hoặc nhỏ hơn năm tỷ đồng. Trong khi đó, 68% các dự án hiện đang cung cấp các sản phẩm ở một mức giá bằng hoặc cao hơn năm tỷ đồng, và chỉ có 32% các dự án cung cấp các sản phẩm ở mức giá dưới năm tỷ đồng. Hầu hết các dự án này vẫn còn trong giai đoạn đầu của sự phát triển. Hơn nữa, mục đích mua nhà đã được thay đổi từ đầu cơ (chỉ 17%) dân cư và cho thuê (83 phần trăm.

Doanh nghiệp tái cơ cấu đã diễn ra xa và rộng kể từ khi các nhà đầu tư đang phải đối mặt với nhiều khó khăn trong việc giải quyết các khoản nợ và hạn chế nhu cầu nhà ở. Do đó, một số doanh nghiệp hoạt động kinh doanh chính mà không phải là kinh doanh bất động sản đã ngừng đầu tư trong lĩnh vực này. Các nhà đầu tư đang được xem xét lại chiến lược kinh doanh để làm cho nó phù hợp với mục tiêu của khách hàng và loại sản phẩm chào bán. Ngoài ra, các nhà đầu tư đang sparing không có những nỗ lực để cải thiện doanh số bán hàng và dịch vụ chăm sóc khách hàng.

CBRE Việt Nam tin rằng trong hai năm tới, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục tập trung vào việc tái cấu trúc doanh nghiệp và điều chỉnh chiến lược kinh doanh như thị trường hiện tại đang mong đợi các sản phẩm chất lượng tốt hơn và giá cả hợp lý hơn. Trong năm 2012, ước tính sẽ có khoảng 7.000 đơn vị sẽ được hoàn thành. Nó cũng được dự đoán rằng nhiều dự án sẽ trở thành "vắng vẻ" trừ khi giá của họ có thể đáp ứng khả năng chi trả của người mua.

Thị trường văn phòng cho thuê nhìn thấy dấu hiệu tích cực

 Cung cấp văn phòng cho thuê tiếp tục tăng trong quý thứ ba, 2012. Một lớp học Một tòa nhà cụ thể là Indochina Plaza Hà Nội và B lớp ba bao gồm Vinafor Xây dựng, HL Tower và 28-tầng Làng Quốc tế Thăng Long đã đi vào hoạt động, cung cấp một diện tích 48.500 m² diện tích văn phòng bổ sung cho thị trường. Đáng chú ý là một thực tế rằng vương miện Tòa nhà văn phòng (13 310 m²) đã chấm dứt cho thuê và chuyển đổi thành mô hình hoạt động tự sử dụng sau khi Viettel Tổng công ty được mua lại từ các nhà đầu tư cũ Trần Hồng Quân Co, Ltd

Mặc dù nguồn cung cấp tăng mạnh mẽ, tỷ lệ lấp đầy vẫn còn hơi tăng gần 1% so với quý trước. Điều này cho thấy nhu cầu cho thuê có xu hướng gia tăng. Diện tích cho thuê thực tế trên thị trường trong quý thứ ba, 2012 được khá cao, đạt hơn 34.000 m², chỉ hơi thấp hơn so với quý II, 2012.

Giá thuê giảm là nguyên nhân chính góp phần cải thiện tỷ lệ lấp đầy và cao hơn diện tích cho thuê thực tế. Đặc biệt, vào hạng A tòa nhà trong khu vực trung tâm, cho thuê giá đã giảm đáng kể hơn bao giờ hết. Mức giảm trung bình là 3,6% và thậm chí chín phần trăm đối với một số dự án so với quý II, 2012

 Ngược lại, giá cho thuê Class A tòa nhà ở khu vực phía tây là tương đối ổn định sau khi giảm sâu trong quý II, năm 2012. Đối với các tòa nhà loại B, xu hướng giảm vẫn tiếp tục trên tất cả các lĩnh vực. Đặc biệt, khu vực phía Tây và khu vực ngoại thành khác đã chứng kiến ​​việc giảm giá cao nhất, giảm 6,7% và 6,9% tương ứng so với quý trước ...

Giá cho thuê tiếp tục giảm nhưng không có dấu hiệu chạm đáy. Vì vậy, các nhà đầu tư sẽ áp dụng các chiến lược khác nhau để vượt qua khủng hoảng và tiếp tục phát triển các dự án của họ. Một số nhà đầu tư chấp nhận lợi nhuận thấp hơn bằng cách giảm giá thuê và / hoặc tiếp tục cung cấp các ưu đãi cho người thuê để tăng tỷ lệ lấp đầy. Trong khi đó, một số nhà đầu tư lựa chọn để bán lại toàn bộ dự án. Các thỏa thuận gần đây bao gồm các trường hợp đó, Viettel đã giành được Crown Cao ốc văn phòng hoặc Techcombank mua lại tòa tháp B, Vincom City Towers. CBRE dự đoán rằng xu hướng mua để tự sử dụng sẽ tiếp tục xuất hiện trong thời gian tới. Mua lại nên được xem như là một cách thích hợp để cơ cấu lại danh mục đầu tư chứ không phải là phản ánh yếu năng lực tài chính của nhà đầu tư.